最近，关于楼市凉凉的消息隔三差五冲上热点。

　　一会儿是 #杭州二手房卖不掉房东开始焦虑了# ；

　　一会儿是#北京二手房降价90万卖不出去#；

　　更离谱的是，5月初昆山两楼盘因为“擅自降价”，被当地住建局通报处罚，并暂时关闭网签，甚至还计入了年度诚信档案。

　　被处罚的两家公司分别为昆山嘉宝网尚置业有限公司（上市公司光大嘉宝旗下全资子公司）和昆山长泰置业有限公司（万科控股子公司）。

　　根据媒体报道，这两个项目因为销售已经进入尾声，开发商急着清盘变现，回笼资金（媒体的高情商说法），于是就向购房者开出了7.5折左右的折扣（从1.8万-1.9万元/平方米降到1.4万左右）。

　　然后这两家公司就收到了昆山市住建局开出的罚单，理由是“这两个楼盘在销售过程中擅自大幅度降价销售，扰乱了市场秩序，造成了社会不稳定因素。”

　　这张罚单也被网友们戏称为“限跌令”。

　　它的存在可以让我们看清两个事实：

　　1.到底是谁在害怕房价下降；

　　2.最近的楼市确实是不景气。

　　这一系列的新闻也让我想起了两年前我写的一篇旧文：

　　以下先回顾一下这篇旧文，然后我会站在购房者的角度，谈谈我对后续楼市的看法。

　　（2021年）8月31日，国务院新闻办公室举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会，会议明确：

　　“十四五”期间，住房和城乡建设部将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。

　　同一天，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确城市住房租金年度涨幅不超过5%。

　　看到这两条新闻的时候，我第一反应是想到了新加坡和德国的住房政策。

　　在之前的文章中，我曾经写过：“在解决住房问题上，新加坡模式是值得我们借鉴的。”

　　当时就有人问，新加坡模式到底是什么模式？

　　今天就专门来展开讲一讲。

　　此外，由于中国大陆的房改进程曾深受香港住房政策的影响，所以本文会先对香港模式和新加坡模式做一个对比，这也会方便你来对两种模式的得失利弊做出自己的分析。

　　01

　　香港和新加坡，同为亚洲四小龙，同样是城市规模的经济体，同样都靠海，人口密度也都很大，但两地的居住条件却是天差地别。

　　截至2018年底，新加坡的住房自有率达到了91%，是全世界住房自有率最高的经济体之一，而香港的住房自有率为49.2%，差不多只有新加坡的一半。

　　那么，是不是新加坡人住的房子比较小，让大家挤在一起呢？

　　不是的。

　　在人均居住面积上，新加坡约为30平米，而香港仅为13.3平。

　　即新加坡不仅大家都有自己的房子住，而且住的还远比香港要宽敞。

　　为什么会这样？

　　我认为关键就在于两地楼市政策的区别。

　　由于二战时饱受日本蹂躏，新加坡其实是个废墟上建立起来的国家。

　　1947年，英国殖民政府（当时新加坡还是英国殖民地）曾在房屋报告中，给出了这样的评价：

　　“新加坡是世界上最糟糕的贫民窟之一，是文明社会的耻辱。”

　　“Singapore had one of the world’s worst slums, a disgrace to a civilised community.”

　　- British colonial government housing report 1947.

　　但英国殖民当局并没有为此做出什么改善。

　　一直到1959年，新加坡自治邦成立时，住房依然极度稀缺，200万人中约有80万住在贫民窟。

　　新加坡能有今天的成就，靠的是新加坡人自己。

　　这其中，李光耀功不可没。

　　李光耀执政后，提出了“居者有其屋”的口号，并于1960年组建了建屋发展局（Housing Development Board），由政府出面大力推动保障性住房（组屋）的建设。

　　在建屋发展局成立后的60多年时间里，新加坡政府累计建造组屋超过100万套，为超过80%的国民提供了廉价的住房。

　　组屋的价格有多便宜？

　　根据Numbeo的样本数据，新加坡组屋的房价收入比仅为4.8，即一个新加坡家庭不到5年的收入就能买得起。

　　而且针对中低收入家庭，政府还会给购房补贴，最高可达8万新元（约合人民币38.5万）。

　　而在便宜的地段（非成熟区），一室一厅型的组屋（36或45平方米），其总价也不过10万新元（约合人民币48.1万）左右。

　　所以对于新加坡家庭来说，如果你不挑地段，只要有份工作就能买得起房（当然，这里说的是家庭，单身人士购买组屋还是有各种条件限制的）。

　　这就是为什么新加坡的住房自有率能高达91%。

　　那么，组屋的品质怎么样？

　　早期的组屋确实比较朴素，户内的层高较低，装修也简陋。

　　后来新加坡政府有钱了，组屋也开始越来越注重美观。

　　品质也越建越好。

　　但它们都有一个共同点，就是没有围墙，也没有保安。

　　组屋一般是以组团的形式，通过多栋合围在一起，共享绿化和基本的公共配套。

　　这可以在很大程度上提高土地的利用率。

　　除此之外，组屋还有一个特点，就是居住密度比较高，容积率普遍在2.8-3.5，高的可以达到4.0。

　　而容积率最高的一个组屋楼盘，叫做“达士岭”，容积率超过9.0，因为有50层楼高，也被称为摩天组屋。

　　达士岭组屋位于新加坡的核心区域，它为普通收入家庭在好地段“上车”提供了可能（新房销售时是周边商品房价格的1/3），并且也极尽可能地改善了因高层高密度而带来的社会、环境问题，荣获了多项国际大奖。

　　但对居住品质有要求的朋友们应该也已经发现了，就是这些（超）高容积率的组屋，居住密度实在是太高了，采光、私密性和便利程度（比如等电梯的时间），必然要受到影响。

　　如果让你住这样的房子，有些人甚至可能会觉得很压抑。　

　　这也是为什么这些年新加坡组屋的居住人口占比，反而是在持续下降的。

　　巅峰时期，组屋的居住人口占比高达87%，如今已慢慢下降到80%左右，因为一部分中产阶级有钱了之后，选择了购买私人房屋（相当于我们的商品房）以改善居住条件。

　　如今的新加坡住房市场已发展成典型的双轨制：以组屋为代表的保障型住房为老百姓解决基本的住房问题，这部分主要靠政府来推动；但如果你想要住的好，那就自己去买商品房，这部分价格由市场来自行调节。

　　新加坡模式的双轨制，通过梯度化的供应体系，满足了不同层次的需求，既稳住了房价，也给改善用户留下了空间。

　　为了确保这一体系能长期贯彻下去，新加坡还出台了一系列配套的法律。

　　比如新加坡宪法就规定，土地收入要直接归入国库，政府不能拿出来花，这就堵死了政府走土地财政这条路的可能。

　　1966年，新加坡还颁布了《土地征收法》，赋予了政府可以为了公共利益而强制征地，并且征地价格可以远低于市场价。

　　这大大降低了组屋的建设成本，并加快了建设效率。

　　关于征地，最骚的一个操作发生在2003年，新加坡政府为了修一条地铁，以1块钱（新元）的价格，征收了川崎公园公寓约220平方的土地，一度引起了舆论的极大争议。

　　而新加坡政府的解释是，地铁修通后，被征收土地者手里余下的土地会大幅升值，不仅不会亏反而还能大赚一笔，所以政府只给出象征性的补偿并没有什么问题。

　　从这里也可以看出，新加坡的保障性住房能够克服重重阻碍，在几十年的时间里持续贯彻下去，离不开一个强势的政府。

　　（李光耀本人就是一个非常强势的执政者，在土地问题上，他很明确地表达过，土地私有制会严重损害新加坡的发展，所以在他执政的几十年里，就是在持续不断地征地，到了2000年的时候，新加坡大约8成的土地，都已经征为政府有）

　　而香港模式则是另一个极端——极其依赖土地财政，而且政府还很弱势。

　　这就导致执政者即便看到了问题的所在，也无力做出改变，直到落入了今天这般田地。

　　02

　　香港回归之前，英国殖民政府把香港的土地收归英国王室所有。

　　二战结束以后，世界格局发生变化，当时的英国并不确定香港未来的归属，自然也不会花大力气在香港搞工业化，于是卖地就成了殖民政府的一项重要收入来源。

　　香港的大地产商们则抓住了这一契机。

　　1953年，霍氏集团的霍英东（很多人都把账算在李嘉诚头上了）想出了期房销售+按揭贷款的销售模式，香港人也将其称之为“卖楼花”。

　　由于地产商的资金来源中有相当大的一部分靠的是贷款和融资，所以期房销售模式一经推出，极大地加快了开发商的资金回笼速度，省下了大量的财务成本（如利息支出）。

　　这也帮助地产商们迅速做大做强。

　　到了1970年的时候，隔壁新加坡模式的成功，影响到了香港。

　　港英政府也有样学样，搞起了公屋建设，这对打压香港的房价，确实起到了一定的作用。

　　1984年底，情况发生了转变。

　　当时中英两国政府签订了《关于香港问题的联合声明》，明确了香港必须回归中国。

　　为了防止英国殖民政府趁香港回归前大肆卖地敛财，双方约定香港每年出让的土地不得超过50公顷。

　　但要特别说明的是，建设公屋是不受50公顷的指标约束的。

　　只不过，对于当时的英国政府而言，反正香港已经注定是要还给中国的，哪还有什么心思搞公屋建设。

　　而商品房土地又受到指标限制，这就导致了从1985年开始，香港的住房供给严重不足，房价进入到了一个快速上升通道，到1997年香港回归时，房价已经比1985年时翻了好几倍。

　　在这种局面下，香港第一任行政长官董建华上任后，立即提出了“八万五”计划，即通过每年兴建不少于85000套房屋，来帮助老百姓解决住房问题。

　　事实证明，“八万五”计划对于打压房价起到了极为显著的效果。

　　（从香港1980-2018房价走势图中你可以看出，香港的房价是一路上涨的，只有1997-2003年间出现了下跌，有人说是1997亚洲金融风暴的原因，这是原因之一，但不是主因，因为香港在1999年经济就已开始反弹，2000年经济增速甚至达到了惊人的7.7%，但当时房价依然在下降）

　　但也因此触动了既得利益群体。

　　香港的大地产商们通过舆论造势，煽动高价接盘的中产阶级家庭走上街头，反对政府继续执行“八万五”计划，否则就要求董建华下台。

　　和新加坡不同的是，香港是很典型的弱势政府，民众上街闹一闹，政府迫于压力不得不改变政策，哪怕这项政策更符合香港的长期利益（这也是为什么我们要推出《香港国安法》）。

　　“八万五”计划被迫半途而废，此后，香港再也没能大规模兴建公屋。

　　香港的住房供应，基本就只能靠商品房市场了。

　　而且很坏的是，大地产商们还会想方设法阻扰政府加大住宅用地的出让力度，导致香港每年的土地供应量极为有限，房价不断上涨，房地产相关行业和香港经济的绑定越来越紧，土地出让金也越拍越高。

　　到了2017年时，香港光是土地出让收入就达到了1280亿，占到当年香港全部财政收入的22%，如果算上所有和土地以及房地产相关的收入，占比更是高达的43%。

　　这就导致了香港政府、大地产商、买了房的中产阶级家庭，以及房地产的上下游产业，都被绑在了一条船上。

　　林郑月娥上台后，曾试图改变这一局面。

　　2018年，林郑月娥曾公布过“明日大屿愿景”计划，希望通过填海建造人工岛屿，来新增土地建设 26-40万住宅单位。

　　说白了，就是你不让我出让土地，那我填海造岛盖房子，总可以了吧？

　　可悲的是，还是不行。

　　这次大地产商们又开始鼓动极端环保分子，以环保问题为借口，反对政府填海造岛。

　　一系列的阻扰，让香港长期登顶全球房价最高城市，而且人均居住面积还小得可怜。

　　更关键的是，特区政府即便看到了问题，也知道怎样去缓解，但因为受限于种种制约，无力做出改变。

　　香港和新加坡，原本禀赋条件（城市规模、人口密度、地理条件等）差不多的两座城市，在住房问题上，可谓是走上了两个极端。

　　03

　　1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，中国内地走向了房改的深水区。

　　在这次改革前后，我们曾同时考察过新加坡和香港两种模式，并一度提出了“高收入家庭购买商品房、中等收入家庭购买经济适用房、低收入家庭租住廉租房”的三层次住房供应体系。

　　然而，在改革实践中，制度却缺乏连贯性。

　　比如1998年的房改23号文曾提出，要“建设以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”。

　　之后几年，新建房屋中经济适用房的占比一直保持在20%左右。

　　然而到了2002年，国土资源部发布了11号令，让“招拍挂”成为土地出让的主要方式；2003年18号文又提出，要让“大多数家庭购买或租赁商品房”，经济适用房的占比开始大幅缩减；与此同时，“发挥市场在配置资源中的作用”成为了房地产政策的主旋律。

　　中国的住房政策也开始大力借鉴香港模式（2006年-2016年，招拍挂出让土地占总出让土地面积的81.5%）。

　　2008年，全球性金融危机爆发，中国随后启动了“四万亿计划”，“建设保障性安居工程”又开始登上历史舞台。

　　这一轮保障性住房的建设，包括公租房、廉租房、共有产权房、棚户区改造安置房等等（经济适用房则不怎么提了），并且各地有差异化的政策。

　　其中棚户区改造，在很大程度上改变了困难家庭（尤其是中西部地区）的住房条件，也改善了城市面貌，成为了一项重大的民生工程，但部分地方在执行政策时走偏了方向，过度的货币化安置，造就了一批拆迁暴富的群体，还推高了当地市的房价，违背了保障性住房的本意（货币化安置相当于拆迁的时候赔你钱，而实物安置则是拆迁后赔偿你房子）。

　　而房价的上涨，又让地方政府尝到了土地财政的甜头，为了实现土地出让金的最大化，一些地方政府刻意缩减宅地的供给，减少房屋供应，助推房价进一步上涨。

　　回顾整个过程，你会发现，98年房改之后，我们既想学新加坡模式，又想学香港模式，然后在“摸着石头过河”的过程中，越来越倒向香港模式，地方政府对土地财政的依赖也越来越强。

　　到了2017年时，房地产行业对地方政府财政收入的贡献达到了35.4%（其中土地出让金占24%，房地产相关税收占11.4%）。

　　高房价随之也引发了一系列的社会经济问题。

　　就拿杭州来说，2016年G20之后，全市房价出现了普遍性的翻倍式上涨，部分热门区域的房价，上涨幅度已不止一倍。

　　这对新入社会的年轻人来说，真的很不公平。

　　就因为晚生了几年，他们买房的难度和所需要付出的代价，远远超出了他们的学长学姐。

　　而有些人一旦发现，自己无论如何努力，也赶不上房价的上涨之后，自然会陷入了“习得性无助”。

　　所谓的“习得性无助”，是心理学上的一个概念。

　　1967年，美国心理学家塞利格曼设计了一项实验，他把狗关进了笼子里，然后每次蜂鸣器一响，就给狗施加电击。

　　最初，狗会试图反抗和越狱，但在多次试验之后，狗发现自己无论如何也摆脱不了被电击的命运，它的行为随之发生了改变：

　　只要蜂鸣器一响，它就趴在地上惊恐哀叫，哪怕实验人员把笼子打开，它不会试图逃跑了。

　　这种行为上的改变，就被心理学家们称为“习得性无助”

　　1975年，塞里格曼又以人为受试者，设计了新的实验。

　　在新设计的实验中，塞里格曼发现，“习得性无助”同样适用于人类。

　　回到房价问题上，如果当地的房价是年轻人努把力有可能够得上的，这可能会激发大家拼搏的斗志，但如果房价涨得太离谱，年轻人发现自己无论如何努力也不可能买得起房子时，“躺平”就会成为大量年轻人无奈之下的集体选择。

　　有些人可能会说，这里的房子买不起，可以换个城市啊。

　　关键就在于，能提供高薪岗位和良好发展机遇的城市，目前放全国来看就那么几个，而这些城市的房价，无一例外都在2015年后发生了大幅上涨（至于如何让产业更加均衡的分布在不同城市，则是另一个话题了，但这对共同富裕的实现同样非常重要，本文不专门展开了）。

　　当然，政府也尝试过各种调控手段。

　　但这些调控手段，往往又会带来新的问题。

　　就拿新房的限价措施来说，确实压低了新房的销售价格，但一、二手房价的倒挂，也导致投机套利行为的出现。

　　价格倒挂越明显，投机行为也越疯狂。

　　像深X理那样，骗取经营贷用于买房，找人代持，大家一起集资（按出资比例确定股份）买房等违规行为，绝非个例。

　　还是以杭州以为例，杭州前不久推出了一大波红盘。

　　其中有一个叫杭州XX院的楼盘，周边二手房成交价已经卖到10万以上，新房受政府控价限制只卖4.8万，这个楼盘当时还有最后一批333方的超大户型房源。

　　这意味“摇到就是赚到”，而且浮盈高达上千万。

　　换谁谁不心动？

　　所以这批房源一经推出，就引来了大量的“房票”，摇号中签率低至3.3%。

　　而且因为报名的人太多，购房者自动进入到拼社保的阶段，最后发现，只有满格社保（社保满187个月）的报名者才有资格参与摇号，但中签率依然如此之低。

　　除了杭州XX院之外，亚运村板块，未来科技城板块等杭州的热门区域，摇号的中签率都非常之低。

　　我的家人去打太极拳，这段时间连她那批拳友都在讨论，大家一起凑份子来摇号买房，赚钱了大家一起分。

　　杭州新房市场投机套利的疯狂程度，由此可见一斑。

　　当一个社会的投机回报远远超过劳动回报，毫无疑问会消解劳动者的奋斗意愿，是对“勤劳致富”精神的一种践踏。

　　04

　　怎么破局？

　　我认为应该大力借鉴新加坡模式。

　　想要让全体人民住有所居，光靠市场自行调节一定是行不通的，因为这个件事本身就是逆市场规律的。

　　绝大多数西方发达国家，它们的住房自有率大多在50%-60%之间，而新加坡能高达91%，靠的就是政府的强制干预。

　　我们也应该由政府出面，大力兴建保障性住房，先为老百姓解决“有没有的住”这个初级问题（比如共有产权房，就应该借鉴新加坡的组屋，在有资格购买的群体内实现封闭的循环转让，突出房子的居住功能，弱化投资属性，真正回归到保障性住房的初衷），而如果想要“住的好”，那就再通过市场来配置资源，形成符合中国特色的双（多）轨制政策。

　　当然，中国和新加坡国情不一样，所以也只能是借鉴，而不是照抄。

　　原因主要有两方面：

　　一是新加坡只是一个城市级规模的国家，而中国是一个14亿人口的大国，国情更复杂，人口的聚集效应也更加明显，治理难度不在一个级别。

　　二是新加坡的“居者有其屋”政策，只惠及新加坡国民和永久居民，外籍劳工是享受不到的。

　　当我们在讨论新加坡住房高自有率的时候，很多人忽略了一个客观事实：

　　新加坡570万人口中，公民和永久居民仅为403万，剩下的167万都是外国人。

　　这其中，大约有120万人是外籍劳工。

　　这些外籍劳工也为新加坡的发展付出了劳动和汗水，但他们是没有资格购买廉价的组屋的。

　　站在新加坡的角度，优先保障本国国民的权益这当然没问题，但从结果上来说，就是压榨了人口占比超过20%的那群外籍劳工。

　　（据统计，去年新加坡疫情爆发时，约90%的感染者为外籍劳工）

　　而我们国家是不可能这么做的。

　　因为在中国大城市从事中低端劳动的外来务工人员，也都是我们的同胞，是中国公民。

　　这些人同样应该获得政府提供的保障，而不是被压榨和区别对待。

　　但你说要让所有人都（在大城市）有自己的房子，住房资源恐怕是供应不上的。

　　所以我们还是要大力发展好租赁市场（尤其是大城市）。

　　而在这一方面，德国毫无疑问是全球各个国家中的“优等生”。

　　德国对租客的保障非常给力。

　　不仅通过法律限制了租金的涨幅（德国是三年内不得超过15%，所以当我看到住建部出台城市年租金不得上涨超过5%的政策时，第一反应就是想到了德国），还充分保障了租客不会被房东单方面驱逐的权利。

　　而在租赁市场的房源供应上，我认为可以针对不同群体，提供特定的房源。

　　比如针对本地中低收入家庭，就给他们提供公租房；对蓝领群体，就提供蓝领公寓；对刚毕业没几年的大学毕业生，提供专门的白领公寓。

　　这些公租房、公寓选址和数量，可以根据城市产业的分布进行合理的规划和调配，让那些暂时买不起房的人，也能有一个相对不错的容身之处。

　　当然，这就很考验一座城市的设计规划水平了。

　　总之，我们应该充分借鉴德国和新加坡的成功经验，结合中国国情，制定完善我们的住房政策，并将政策落到实处，让全体国民住所有居成为现实，而不仅仅是一个口号。

　　05

　　从去年（2018年）深圳提出要学习新加坡的组屋模式，到最近国务院召开“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会，我特意去看了下相关的知乎话题。

　　我发现这两个话题下面都有很多悲观、丧气的评论。

　　这些不友好的言论，大多出于苦涩现实下的无奈和失望，以及由此引发的对政府（能否真的解决好住房）的不信任。

　　但这恰恰说明了中国住房问题之严峻，已经到了不得不进行大力改革的阶段了。

　　另一方面，我们目前正面临“百年未有之大变局”。

　　这句话不是说说而已，无论从金融、外交、科技还是国防等方方面面，我们都正在面临巨大的挑战，也还有那么多卡脖子的问题等着我们去攻克。

　　在这些问题和挑战之下，亟需全体国民挽起袖子一起努力，一起奋斗。

　　但正如上文分析的，高房价正在不断地消解年轻人的奋斗意愿，楼市的投机套利机会正在让社会变得越来越浮躁。

　　从这一点来说，能不能解决房子的问题，事关整个国家的前途命运。

　　学习香港模式，还是转向新加坡模式？

　　我们已走到了十字路口。

　　而我们的选择，也将决定中国的国运！

　　06

　　2021年，我写这篇文章的时候，正值杭州楼市最疯狂的阶段。

　　这种疯狂体现在，你身边各行各业的人几乎都在讨论摇号子打新房，大谈“买到就是赚到”，于是类似于借房票，找代持，凑份子这样的手段，屡见不鲜。

　　正是在这一背景下，中央出台了和保障性住房、租赁用房相关的政策，这些政策让我想到了德国模式（租房政策）和新加坡模式（住房双轨制），并提出了我的建议。

　　结果呢，等到房价真的开始下行之后，最先急到跳脚的就是地方政府。

　　昆山住建局的那张“限跌令”，真的是彻彻底底的暴露了某些地方政府的底裤。

　　更好笑的是，在遭到舆论质疑后，当地住建局在接受采访时竟然说出了那一句：

　　“‘五一’买房的业主和前期买房的业主都支持我们，便宜二三十万的都支持我们发这个文。”

　　什么时候官方发个文件还要看业主脸色了？

　　是昆山的政府部门已经谦卑到如此程度，还是想把锅往人民群众身上甩？

　　还有，人家开发商房子滞销了就降价卖，这难道不是顺应市场规律的正常商业行为吗？

　　怎么就变成了“擅自降价”？

　　怎么就变成了“违法违规销售行为”？

　　怎么就要吃你们的罚单，还要计入诚信档案？

　　这些年中央一直在倡导依法治国、依法行政，你们这依的是哪条法，哪条规？

　　当然，害怕房价下跌的远不止是昆山，采取“限跌令”的地方政府绝也不仅仅是昆山一家：

　　据中指研究院不完全统计，2022年5月-12月，全国已有近20市（县）出台政策，限制商品房成交价格下跌幅度，其中多为三四线城市为主，包括保定、福州、梧州、大理、中山、绵阳等城市。在价格方面设置“跌停板”，严管随意降价现象，要求项目降价不能超过15%或10%，否则便被界定为违规降价。

　　现实就是，地方财政依然高度依赖土拍收入（毕竟卖土地远比招商引资来钱要快，要容易）。

　　这背后涉及到大量的利益。

　　这也让我们可以更加清醒地看到一个事实：

　　想要摆脱土地财政，理想很丰满，但现实远比我们预想的要艰难。

　　这条路充满了艰难险阻，我们依然任重道远！